Grundlagen der Eigentümergemeinschaft (WEG): Rechte, Pflichten & Kosten im Überblick
Sie sind Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) oder denken darüber nach, eine Wohnung zu kaufen?
Dann lohnt es sich, die wichtigsten Grundlagen rund um die Eigentümergemeinschaft zu kennen – vor allem, wenn es um Kostenaufteilung, rechtliche Mitbestimmung und die Rolle der Hausverwaltung geht. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie eine WEG in Österreich rechtlich funktioniert, welche Rechte und Pflichten Sie als Eigentümer haben und wie Sie von einer professionellen Hausverwaltung wie der Leitgöb Hausverwaltung profitieren – in der Stadt Salzburg, dem Flachgau, Pongau, Pinzgau, Lungau und angrenzenden Regionen Oberösterreichs.
Was ist eine Eigentümergemeinschaft (WEG)?
Mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus erwerben Sie einen Anteil an der gesamten Liegenschaft mit dem verbundenen Recht zur ausschließlichen Nutzung des betreffenden Wohnungseigentumsobjektes inklusive Zubehör und werden automatisch Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft – auch kurz WEG genannt. Sie entsteht durch die Begründung von Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG 2002). Dabei wird zwischen:
- Flächen zur ausschließlich persönlichen Nutzung, also Wohnungseigentumsobjekte mit Zubehör (z. B. Ihre Wohnung, Ihr Kellerabteil, ihr Gartenanteil, Ihr Stellplatz)
- und Allgemeinflächen bzw. Allgemeine Teile der Liegenschaft (z. B. Fassade, Dach, Aufzug, Stiegenhaus)
unterschieden. Die Flächen zur ausschließlich persönlichen Nutzung fallen in die Zuständigkeit des jeweiligen Wohnungseigentümers. Sämtliche Allgemeine Teile der Liegenschaft fallen die Zuständigkeit und Verantwortung der Eigentümergemeinschaft, welche durch den Verwalter vertreten wird.
Kostenverteilung innerhalb der WEG
Alle laufenden und anfallenden Kosten – wie Betriebskosten, Instandhaltung, Rücklagen oder Verwaltungshonorar – werden auf die Eigentümer aufgeteilt. In Österreich erfolgt die Verteilung grundsätzlich:
- nach dem sogenannten Nutzwert, welcher im Nutzwertgutachten geregelt wird,
- oder entsprechend der im Wohnungseigentumsvertrag abweichend getroffenen Vereinbarungen.
Die Heizkosten werden in Österreich entsprechen der Bestimmungen im Heiz- und Kältekostenabrechnungsgesetz – HeizKG verteilt. Diese Abrechnungen werden von externen Fachfirmen erstellt und fließen in die Betriebskostenabrechnung der Hausverwaltung ein.
Vom Wohnungseigentumsgesetz abweichende Aufteilungsschlüssel bedürfen grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer. In Einzelfällen können abweichende Verteilungsschlüssel auch aufgrund von Anträgen eines oder mehrerer Miteigentümer durch das Außerstreitgericht festgelegt werden.
Die Hausverwaltung ist verpflichtet, jährlich eine Abrechnung und Vorausschau für das kommende Jahr zu erstellen – inklusive Rücklagenvorausschau.
Rechte der Wohnungseigentümer
Als Eigentümer haben Sie in einer WEG umfassende Mitspracherechte. Dazu zählen:
- Teilnahme an Eigentümerversammlungen
- Stimmrecht bei wichtigen Entscheidungen (z. B. Sanierungen, Vertragsänderungen)
- Recht zur Einsicht in Verwaltungsunterlagen
- Antragsrecht, um Themen auf die Tagesordnung zu bringen
Pflichten der Eigentümer
Neben den Rechten ergeben sich auch bestimmte Pflichten:
- Zahlung der vorgeschriebenen Beiträge (Betriebskosten, Rücklage etc.)
- Duldung von Instandhaltungsmaßnahmen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft
- Erhalt der eigenen Einheit (sodass der Eigentümergemeinschaft dadurch kein Schaden entsteht)
Eine funktionierende WEG lebt davon, dass alle Eigentümer ihre Verantwortung wahrnehmen – auch im Hinblick auf Kommunikation und gemeinsame Entscheidungen.
Die Rolle der Hausverwaltung
Die Hausverwaltung wird von der Eigentümergemeinschaft bestellt und übernimmt sämtliche Aufgaben im Bereich:
- technische Verwaltung (z. B. Wartungen, Instandhaltungen),
- kaufmännische Verwaltung (Abrechnung, Vorschreibungen, Rücklagen),
- rechtliche Vertretung der WEG nach außen,
- Organisation der Eigentümerversammlungen und Protokollführung.
Eine gute Hausverwaltung kennt das Objekt genau, ist transparent, reaktionsschnell und verlässlich erreichbar.
Gute Verwaltung beginnt mit gutem Wissen
Eine Eigentümergemeinschaft funktioniert nur dann gut, wenn alle Beteiligten die rechtlichen Grundlagen, ihre Rechte und Pflichten sowie die Rolle der Hausverwaltung kennen. Wenn Sie eine kompetente, persönlich erreichbare Hausverwaltung für Ihre WEG suchen – in Salzburg oder angrenzenden Regionen – sind Sie bei uns genau richtig.
